日前，天津市规划和自然资源局起草了《天津市集体经营性建设用地入市试点管理办法（试行）》，并向社会公开征求意见。征求意见稿中明确了集体经营性建设用地入市的定义，并且表示，自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依法取得集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

　　要点梳理

　　● 集体经营性建设用地入市应当按照法定程序经本集体成员决定，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。

　　● 集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的最高年限，参照同类用途的国有建设用地执行。

　　● 土地利用总体规划确定为建设用地、城乡规划确定为工业、仓储、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，可以纳入入市交易范围。

　　● 对历史形成的零星分散的存量建设用地，依据规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并确定产权归属后，按照新的规划条件入市。

　　● 对现状为农用地、未利用地，依法纳入土地利用年度计划，办理农用地和未利用地转用手续，履行耕地占补平衡义务的，按照规划的经营性用途入市。

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　　01

　　入市内涵

　　农民集体对其所有的工业、商业等经营性建设用地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

　　本办法所称集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式交由单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

　　自然人、法人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可依法取得集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营。

　　02

　　入市主体

　　集体经营性建设用地入市应当按照法定程序经本集体成员决定，由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。

　　其中，属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；分别属于村内两个以上农村集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

　　03

　　入市实施主体

　　集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的，可以作为入市的实施主体；尚未依法取得法人资格的，可以通过授权或者委托其他具有法人资格的组织代理实施入市。

　　04

　　入市方式

　　商业、旅游、娱乐等经营性用地，应当以招标、拍卖或者挂牌方式公开出让；其他用途的同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式公开出让。上述规定以外用途的工业、仓储、科教等用地，同一宗地只有一个意向用地者的，可以协议出让。

　　集体经营性建设用地出租可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式。

　　集体经营性建设用地作价出资（入股）采用协议的方式。

　　05

　　入市期限

　　集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的最高年限，参照同类用途的国有建设用地执行。

　　06

　　入市范围

　　土地利用总体规划确定为建设用地、城乡规划确定为工业、仓储、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，可以纳入入市交易范围。

　　对历史形成的零星分散的存量建设用地，依据规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套，重新划分宗地并确定产权归属后，按照新的规划条件入市。

　　对现状为农用地、未利用地，依法纳入土地利用年度计划，办理农用地和未利用地转用手续，履行耕地占补平衡义务的，按照规划的经营性用途入市。

　　07

　　民主决策

　　集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序，对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意。

　　08

　　入市条件

　　集体经营性建设用地拟入市地块应当符合以下条件：

　　（一）产权明晰、无权属争议，已依法办理土地所有权登记，未被司法机关查封或者行政机关限制土地权利；

　　（二）需要处理的地上建筑物、其他附着物产权和补偿已经处理完毕；

　　（三）具备必要的道路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，但集体经营性建设用地使用权交易双方另有约定的除外；

　　（四）符合国家产业政策、土地使用标准、生态环境保护、永久保护生态区域、土壤污染防治、大运河文化保护传承利用、永久基本农田保护等规定；

　　（五）法律法规规定的其他条件。

　　09

　　入市准备

　　集体经营性建设用地入市前，入市主体应当开展以下工作：

　　（一）完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得区规划和自然资源主管部门核发的规划条件，包括拟入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

　　（二）确定集体经营性建设用地入市价格。入市价格可以参考土地专业评估机构的评估结果，也可以参照基准地价、标定地价等法定公示地价。尚未建立公示地价体系的，可以结合本地区征地补偿标准、工业用地出让等最低价标准、土地租赁价格及使用成本等综合确定。入市底价不得低于当地土地取得的各项客观成本费用之和。

　　10

　　入市方案

　　入市主体应当制定入市方案，明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、规划条件、交易方式、入市价格、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。

　　区人民政府有关部门和乡镇人民政府应当为入市主体编制入市方案提供便利，对涉及的规划、建设、环保、产业准入等方面政策予以解释说明。

　　入市方案须经本集体经济组织或者村民代表会议民主决策确定，形成入市决议。

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　　入市批准

　　入市主体应当向区规划和自然资源主管部门提出入市申请，提供土地所有权证明、入市方案、入市决议等申请材料。

　　区规划和自然资源主管部门会同区农业农村、财政等有关管理部门对履行土地利用总体规划和城乡规划、用途管制、民主决策程序、收益分配原则、生态环境保护、产业准入要求等情况进行审核。

　　入市申请经审核通过的，报经区人民政府批准。

　　12

　　公开交易

　　入市方案经批准后，根据入市方案确定的招标、拍卖或者挂牌的方式，入市主体在中国土地市场网、天津市公共资源交易中心及相关媒介发布公告，实施公开交易。

　　其中，采用招标方式交易的，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加投标，根据评标结果确定竞得人。

　　采用拍卖方式交易的，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据价高者得的原则，最高应价或者报价者为竞得人。

　　采用挂牌方式交易的，在挂牌公告期20天将拟出让宗地的交易条件挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格。在挂牌期限内只有一个竞买人报价且报价不低于底价的为竞得人；在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人。

　　13

　　协议

　　入市方案经批准后，以协议方式入市的，入市主体应当与意向用地者就土地价格等进行充分协商，协商一致且议定的价格不低于底价。

　　14

　　签订合同

　　入市宗地成交并经公示完毕后，交易双方应当签订合同。合同应当载明宗地界址、面积、动工期限、使用期限，交地时间、交易价款、价款支付时间及方式，土地用途、规划条件和产业准入，提前收回的条件及补偿方式，使用期限届满后的续期及地上建筑物和其他附着物所有权处理方式，使用权转让、转租、抵押等的条件，违约责任等。

　　15

　　合同信息申报和资产登记

　　合同签订后15个工作日内，集体经营性建设用地使用权的受让方应当配合区规划和自然资源主管部门完成合同信息申报等工作。区规划和自然资源主管部门应当将交易主体、价格等合同信息上传至自然资源部土地市场动态监测与监管系统。

　　合同签订后15个工作日内，农村集体经济组织应当在天津市农村集体资产管理信息系统进行登记。

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　　领取规划许可

　　集体经营性建设用地使用权的受让方在合同签订后，向区规划和自然资源主管部门领取建设用地规划许可证，依法办理开发建设需要的其他事项。

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　　申请登记

　　集体经营性建设用地使用权的受让方在缴清土地价款和相关税费后，可以申请集体建设用地使用权登记。依法利用集体建设用地建造建筑物、构筑物的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。

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　　土地增值收益调节金

　　出让、出租、转让集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及其附着物，或者以集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及其附着物作价出资（入股）并取得收入的单位和个人，应当按照规定向区人民政府缴纳土地增值收益调节金。

　　土地增值收益调节金按照出让、出租或者转让集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及其附着物收入的5-12%，或者扣除土地取得成本及前期合理投入后增值额的20%—50%征收。具体征收比例由各区人民政府确定。《中华人民共和国土地增值税法》实施后，土地增值收益调节金的征收依据有关规定执行。

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　　土地收益内部分配

　　农民集体获得的集体经营性建设用地入市收益，归农民集体全体成员所有。入市收益的内部分配及使用，应当按照农村集体资金资产资源管理的有关规定，依法履行民主决策程序。

　　20

　　用途管制

　　集体经营性建设用地使用权人应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地，严禁擅自改变规划条件。

　　经原批准机关依法批准改变土地用途或者规划条件的，应当将有关变动情况公示20天，在公示期内无竞买申请的，应当重新签订合同或者签订补充合同，集体经营性建设用地使用权人向集体经济组织补缴土地有偿使用差价，集体经济组织向区人民政府补缴土地增值收益调节金及相关税费；有竞买申请的，应当重新进行公开出让。

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　　二级市场

　　以出让、出租等方式取得集体经营性建设用地使用权的，可以转让、转租或者抵押，法律法规规定禁止入市的除外。

　　集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，取得不动产权证书，按照约定的期限和条件投资开发、利用土地，并经土地所有权人同意。其使用年限为原出让、出租合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

　　集体经营性建设用地使用权抵押的，应当取得不动产权证书，签订抵押合同，办理抵押登记。

　　22

　　收回

　　土地所有权人不得违反约定提前收回集体经营性建设用地使用权，法律法规另有规定的除外。

　　因公共利益需要征收土地的，由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准后，可以提前收回土地使用权，并对相关权益人依法给予合理补偿。

　　集体经营性建设用地闲置的调查、认定和处置，参照《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）有关规定执行。

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　　开发利用监管

　　区规划和自然资源主管部门要加强对使用集体经营性建设用地行为的监督检查，配合土地所有权人对合同约定的开发期限进行监管和处置，严肃查处违反土地利用总体规划、城乡规划和用途管制的违法行为。

　　区人民政府发展改革、工业和信息化、财政、生态环境、住房城乡建设、农业农村等相关行政主管部门按照职能分工，对投资强度、准入产业类别、建设标准和竣工验收、环境保护等实施监管。

　　来源 | 天津市规划和自然资源局网站