近日，《关于推进滨海新区城市更新试点工作的指导意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》）在天津规划和自然资源局网站公示。
《意见》所指“城市更新”是指基于城市产业升级、土地节约集约利用、环境改善、设施优化、空间品质提升等原因，对城市建成区进行拆除重建、综合整治或两者兼顾的规划建设活动。
城市更新范围
滨海新区范围内（含管辖的开发区飞地）的旧工业园区、旧城区、轨道交通站点周边、海河发展轴线两侧等四类区域。
试点范围
经开区东区、高新区（华苑片区、海洋片区）、杭州道街（洋货市场周边）、胡家园街（华北陶瓷市场周边）、大沽街（大沽化地区）
《意见》提出4项城市更新项目规划标准，涉及绿化提升、居住配套、产业用地升级、绿色建筑技术运用等方面。其中提出，城市更新单元内居住用地生活圈配套标准不得低于《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）要求，城市更新范围内新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1h。
《意见》指出，确认城市更新项目实施主体应通过比选自持产业用地比例、无偿移交公益设施规模、人才住房比例等内容选取。
此外，《意见》对城市更新项目的土地出让合同签订、土地价格计收、税收优惠等问题也作出进一步规定。
城市更新土地价格计收
● 原工业、仓储用地更新为居住、商业等经营性用地的，应按照新土地使用条件下土地评估地价与原土地使用条件下土地评估地价差额的50%补交土地出让金；
●原工业、仓储用地更新为M0的，按照《关于支持新型产业用地高效复合利用暂行办法》有关规定执行；
●原居住、商业等经营性用地为主进行城市更新的，应按照新土地使用条件下土地评估地价的25%补交土地出让金。
●地下空间为经营性用途的，按照土地评估地价的10%计算土地出让金。
●由实施主体代建并无偿移交政府部分的土地不计算土地出让金。
关于推进滨海新区城市更新试点工作的指导意见（征求意见稿）
为贯彻落实滨海新区综合配套改革试验区改革创新要求，推动滨海新区城市更新试点工作，加快滨海新区由产业园区向“滨城”转变，建设生态、智慧、港产城融合的现代化海滨新城，根据《天津滨海新区条例》等文件规定，在借鉴上海、深圳等先进地区经验的基础上，敢于打破常规，勇于创新突破，结合滨海新区实际，制定本指导意见。
一、 城市更新范畴
本指导意见所指“城市更新”是指基于城市产业升级、土地节约集约利用、环境改善、设施优化、空间品质提升等原因，对城市建成区进行拆除重建、综合整治或两者兼顾的规划建设活动。
二、试点类型和范围
为盘活存量土地资源、促进轨道车站周边TOD开发、提升海河沿线整体环境品质，将滨海新区范围内（含管辖的开发区飞地）的旧工业园区、旧城区、轨道交通站点周边、海河发展轴线两侧等四类区域纳入城市更新范围。按照试点运行、封闭可控的原则，将经开区东区、高新区（华苑片区、海洋片区）、杭州道街（洋货市场周边）、胡家园街（华北陶瓷市场周边）、大沽街（大沽化地区）纳入试点范围。根据经济发展需求，经区政府批准，可扩大试点范围。
三、工作原则
（一）政府引导、统筹实施
坚持政府全面统筹、政策指导和过程把控，各开发区管委会和街镇政府负责管辖范围内城市更新的组织工作，统筹更新试点与周边区域关系，优化生产、生活、生态用地结构，实施项目全程监管。
（二） 市场运作、利益共享
鼓励通过引入市场力量和社会资本，充分发挥市场主体在更新项目中的关键性作用。平衡市场主体、土地原权利人、政府三方利益，充分调动参与者积极性，实现多方主体共赢。
（三） 产业引领、产城融合
坚持产业第一，落实片区产业定位，增加新型产业空间供给，实现产业转型和有序升级。加强城市载体功能，完善公共设施配套，实现产城融合发展。
（四）以人为本、生态优先
落实以人为本、生态宜居的发展理念，打造宜居宜业宜游的居住环境。筑牢区域生态基底，坚持生态优先，实现人与自然融合发展。
（五）试点运行、稳步推进
按照试点运行、封闭可控的原则，先期选取条件成熟地区为试点，通过试点项目运作探索城市更新路径，逐步完善总结城市更新政策。待政策成熟后，逐步扩大试点范围，形成城市更新政策制度体系。
四、规划制度
各开发区管委会（街镇）应在市规划资源局滨海新区分局指导下，按照控规编制标准组织编制城市更新单元规划，通过 “协商式规划”等规划创新手段，激发社会参与积极性，实现公平与效益兼顾。经区人民政府批复的城市更新单元规划等同于控制性详细规划，作为城市更新实施的法定规划依据。一个城市更新单元可包括一个或者多个城市更新项目。
五、规划标准
（一）城市更新单元范围内整体绿地率相比更新前至少提升10%，鼓励通过设置集中公园绿地、口袋公园、城市绿道等方式构建蓝绿交织的绿地系统，建设公园城市。
（二）城市更新单元内居住用地生活圈配套标准不得低于《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）要求，城市更新范围内新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数1h。鼓励通过设置邻里中心的方式，提高公共设施服务能级和城市宜居水平。
（三）城市更新单元涉及产业用地的，产业用地计容总建筑规模相比更新前至少提高20%，鼓励产业用地在满足环保、城市安全的前提下与其它用地混合使用，实现产城融合发展。
（四）城市更新中应当采用绿色、低碳、智能技术，加快低碳智慧城市建设，提高绿色建筑应用比例。
六、实施主体确认
（一）城市更新实施主体选取应满足如下条件：
1、城市更新涉及产业用地的，实施主体应编制完整的产业策划方案，且产业类型应符合滨海新区鼓励发展产业类型；
2、城市更新涉及居住用地的，实施主体应提供满足标准要求的生活圈配套设施；
3、城市更新涉及生态用地的，实施主体应提供高标准的绿色生态空间，且以公共开放空间为主。
（二）由政府主导组织实施城市更新的，可由区政府（开发区范围外）或开发区管委会（开发区范围内）指定国有平台公司通过公开方式引入社会资本作为实施主体；由市场主导组织实施城市更新的，需由土地权利人通过政府提供的土地有形市场采取公开方式选取实施主体。上述两种模式均应通过比选自持产业用地比例、无偿移交公益设施规模、人才住房比例等内容选取实施主体。市规划资源局滨海分局负责对实施主体选取条件审核后，上报区人民政府审定。
七、规划审批
开发区规划资源主管部门负责组织编制开发区范围内城市更新单元规划，履行公示、专家评审、征求部门意见并经开发区管委会同意后，报送市规划资源局滨海新区分局审核，市规划资源局滨海新区分局审核同意后上报区政府审批。
街镇政府会同市规划资源局滨海新区分局组织编制开发区范围外城市更新单元规划，履行公示、专家评审、征求部门意见后，上报区政府审批。
八、土地出让合同签订
城市更新单元规划报经区政府批准后，依据规划完善相关土地手续，符合划拨条件的以划拨方式供地；涉及经营性土地的，由实施主体做为土地受让方与市规划资源局滨海新区分局签订土地出让合同或补充合同。可将更新项目周边的“边角地”、“夹心地”、“插花地”等不具备独立开发条件的土地一并纳入供地范围，进行整体开发。
九、土地价格计收
原工业、仓储用地更新为居住、商业等经营性用地的，应按照新土地使用条件下土地评估地价与原土地使用条件下土地评估地价差额的50%补交土地出让金；原工业、仓储用地更新为M0的，按照《关于支持新型产业用地高效复合利用暂行办法》有关规定执行；原居住、商业等经营性用地为主进行城市更新的，应按照新土地使用条件下土地评估地价的25%补交土地出让金。地下空间为经营性用途的，按照土地评估地价的10%计算土地出让金。由实施主体代建并无偿移交政府部分的土地不计算土地出让金。
十、税收优惠
城市更新项目所发生的土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物的拆迁补偿、过渡期安置费、货币补偿费等）、还迁安置房建设成本可作为可售物业计算土地增值税增值额的直接成本扣除项目及增值税销项税额抵减项目；还迁安置房按非经营性配套公建计算有关税费；土地交易契税以实际缴纳的土地出让金为缴纳基数。
十一、实施要求
城市更新项目内产业项目、公益性公共服务设施及经营性设施需同期开发，产业项目、公益性公共服务设施竣工验收时间不得晚于经营性项目竣工验收时间。项目实施前，由开发区管委会（街镇）负责与实施主体签订更新项目监管协议，具体明确建设内容、建设和销售时序、产业准入、投资强度、运营管理等方面要求。
十二、职责分工
各开发区管委会负责组织管辖范围内城市更新单元规划编制、实施、产业准入、评估、全过程监管等工作；市规划资源局滨海新区分局会同各街镇负责管辖范围内城市更新单元规划编制、实施、评估工作；区产业部门会同各街镇做好产业准入、评估等监管工作；区住房和城乡建设部门负责对工程建设标准、房屋销售等方面实施监管；区教育、卫生、交通、城市管理等部门负责对应代建设施的建设标准、验收、接收和后期运营等工作；区其它部门依职责做好相关监管工作。
十三、容错和奖励机制
为营造“敢闯敢试”的工作氛围，鼓励担当作为，对参与城市更新工作的部门、企业、干部因探索制度创新、经验不足等非个人原因而产生的不良后果予以免责。对在城市更新工作中表现优异、成绩突出或有重大贡献的，给于表扬和奖励。
十四、其它
本指导意见自发布之日起有效期三年，市规划资源局滨海新区分局负责本指导意见的具体解释工作，本指导意见未约定事项按照现有法律法规执行。
综合 | 天津市规划和自然资源局网站 乐居天津
