△房地产税不仅影响着政府、开发商,更撩拨着公众敏感的神经。

  在2017年最后一个月,房地产税再次被舆论关注,这意味着房地产税渐行渐近。

  12月20日,财政部部长肖捷在《人民日报》上发表题为《加快建立现代财政制度》的文章,明确了房地产税对个人住房将按评估值征收。

  刚刚过去的一年,我国房地产进入新时代的转折之年,楼市房价平稳,热点城市房价下跌。作为一项重大的税制改革,房地产税不仅影响着政府、开发商,更撩拨着公众敏感的神经。

  虽然目前尚未有确切的时间表,相关消息大多属于分析和猜想,但已纳入中央议事日程的房地产税依然是各种话题中的热点。

  稳房价?

  因为之前炒房现象的存在,居民家庭财富和房屋持有等有较为密切的关系。尤其部分大城市,房地产税的出台使得房产持有者患得患失。

  “当前,普通民众对两个内容似乎都比较敏感:房地产税和房价。”接受《民生周刊》采访时,易居研究院智库中心研究总监严跃进说,没有购房的群体更关注房价,已经购房的群体则更关注房地产税。

  和之前房地产的相关税种不同,未来出台的房地产税将对持有环节征税,对普通民众影响范围更大。有统计数据显示,目前全国存量住房面积超过300亿平方米,总市值超过270万亿元。

  房地产税是稳控房价的“终极杀器”?

  “虽然征房地产税目的不是为遏制房价,但房地产税对闲置的住房征税,能够在一定程度上影响供求关系,可能会对稳定房价有一定影响。”住建部住房改革专家委员会副主任委员顾云昌分析说。

  不过,从之前实施试点的上海、重庆两地看,房地产税对房价的影响似乎都不大。“上海、重庆两地的试点并没有起到遏制房价上涨的作用,可以说没有达到预期的目标。”接受《民生周刊》采访时,顾云昌说。

  “房地产税对房价不能说没有影响,但这种影响是有前提的。例如,之前房价上涨时,连个人所得税都能转嫁给买方,更何况房地产税这种持有环节征收的税种。”中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇分析说。

  虽然房地产税可能对房价产生影响,但征房地产税本身不是单纯从遏制炒房等角度出发的,而是为优化财税征收体系。

  此外,目前时间表尚未确定,税率、税基、征收对象、免征面积等细则尚未明确,很难讨论房地产税对房价的确切影响。

  调税费

  早在2011年,在上海、重庆两个具有代表性的城市就开始了房产税试点。

  重庆主要针对高档商品房征收房产税。上海开征房产税内容为:如果之前一户有多套住房,暂不会征收房产税,但若新购住房,将新旧住房一并累加,并对超过人均面积部分征税。

  “从征收模式来看,类似上海的征税还是具有积极作用的,考虑了人均居住面积的概念,同时也给予房屋评估值一个减免值,这种做法值得财政部等相关财税部门学习和借鉴。”严跃进分析说。

  十八届三中全会指出,加快房地产税立法并适时推进改革。这意味着,被写入中央文件的房地产税肯定是要落实的。

  然而,征房地产税目的到底是什么?杨志勇分析,为地方公共服务融资筹集资金,是房地产税出台的主要目的。

  对此,顾云昌分析,增加财政收入只是征收房地产税的目的之一。从财政部的税制改革来看,征收房地产税是为了理顺房地产的税收关系,建立一个比较合理的税收体制。因为长期以来,我国房地产没有保有税或财产税,税收体制不够完善。

  从其他国家来看,税收有三个环节:建设环节、交易环节和保有环节。而保有环节的税收是地方政府重要财政收入的来源。由于过去没这项税收,主要靠土地出让金来弥补。然而,土地出让金越征越多,越征越高,公众对此有异议。

  提供公共服务,地方政府要有一个稳定、合理的财政收入渠道。从税收改革角度看,整个税收改革的基调是正税清费,正税就是要将税收理顺。事实上,在我国与房地产相关的税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。

  房地产税出台背后,意味着与房地产相关的税费将被调整。肖捷的文章也提到,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

  缓推进

  12月16日,北京大学教授姚洋在接受网易采访时表示,未来3年应该会出台房地产税。理由是很多城市特别是一线城市的土地接近用光,通过土地开发获得收入这条路越来越窄。

  对于房地产税征收时间,多位专家接受本刊采访时认为短期内不会出台。作为典型的地方税,房地产税何时开征各地可能会并不相同。肖捷的文章也提到,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

  在严跃进看来,房地产税开征应该具备三个条件:

  第一,要有较好的民众支持基础,征税背后本身不是简单的税费增加的概念,而是税费调整的概念。只有将这个概念讲清,才会得到民众支持。

  第二,各类税费重叠部分的剔除,尤其是在交易环节中部分税费是否可以剔除掉。防范过分征税,这都是需要研究的问题。

  第三,不影响基本的刚需和改善型购房需求。此类需求关系到基本民生的保障,不应该受到税费政策的干扰。

  相较于出台时间,公众似乎更关心房地产税的征税方式和标准。有人担心如果赋税过重,会出现“买得起房,交不起税”的现象。在顾云昌看来,房地产税涉及每家每户的利益,评估方法、税率尚未确定,容易引起老百姓担忧。

  按照市场价评估来交税,地区间会有很大的差别。例如,中小城市一套房30万~50万元,按1%的税率算,大概3000~5000元。而北京等一线城市,约100平方米的房子,市值约在1000万元。按照1%的利率,那就是10万元。

  来源:民生周刊