2017年9月5日,北辰区天穆镇综合执法大队对金侨宸公馆小区2号楼1门顶层的一处违建进行了强拆,搭建该违建的王先生是该楼702室的业主,被强拆的违建就在他家楼上。王先生并不认可综合执法大队对该建筑“违法”的定性,因为在购房时,销售人员明明告诉他,702室楼上的面积是赠送给他的阁楼,而他为这部分面积曾多支付了40余万元。

  王先生最初只是将综合执法大队所属的天穆镇政府告上了法庭,但诉讼中对方提交的一份证据让王先生觉得,自己彻底被开发商骗了,于是将该楼盘的开发商天津金瑾房地产开发有限公司也告上了法庭。两审均败诉后,王先生又向天津市高级人民法院申请再审。

  强拆后的现状

  销售推荐顶层,买家被“阁楼”吸引

  金侨宸公馆于2015年开盘销售期房,王先生看房之初并没有想买顶层,但销售推销时提到“买顶层赠阁楼”这件事吸引了他,“销售没告诉过我阁楼的准确面积,只说是坡顶,挑高最高处4米。”王先生最终决定购买顶层,但他对于阁楼的权属始终不放心,“我买之前就知道这部分面积不计入房本,但是交定金时,销售说会给我出一个阁楼的赠送手续,2016年3月我签订了购房合同,等到2016年六七月份我交了购房全款后,销售又跟我说赠送手续‘给不了了’,但我对阁楼的使用权会在《临时管理规约》里体现。”

  阁楼名义上是赠送,但并非无偿。“整栋楼7层到顶,除了一楼,最贵的就是顶层,我比楼下总房款贵了40多万元,多的这部分房款,其实就是买阁楼的钱。”王先生说。

  金侨宸公馆还有多名业主与王先生一样,在购房时被“买顶层送阁楼”的条件吸引,并为此支付了更多房款。2号楼顶层业主李女士表示,销售也曾对她做过同样的承诺,所以她也买了顶楼。17号楼顶层业主马女士表示,购房时,销售说顶楼贵就是因为赠送阁楼。9号楼顶层业主刘女士表示,因自己一开始没打算购买顶层,所以咨询过其他楼层的价格,“2-6楼每层相差100元,但我比我楼下每平米贵了三四千元。”“顶层业主都为阁楼支付了更高的价格,我多支付了20多万元。”7号楼另一名顶层业主李先生说。

  因漏雨做拆改,突然间被强拆

  2017年6月30日,金侨宸公馆交房,7月2日,王先生开始装修。他对阁楼的装修不仅限于内部,还对外檐也做了更改,原先的屋顶被砸掉,如果当初的拆改完成了,这处屋顶在视觉上会与楼房的整体有所不同。

  但王先生告诉津云新闻记者,他拆改有不得已的原因——阁楼漏雨严重。“7月中下旬,阁楼雨水管先漏了,我自行修复后还是有漏雨的情况,开发商几次都没有维修好,水漏到了楼下,连我702室的屋顶也出现了明显渗水,我光吊顶就吊了3回,但始终不知道是哪漏,后来才发现是阁楼的另一面墙漏。”王先生说。

  王先生购买的702室墙壁渗水严重

  王先生向开发商反映了自己的房屋情况,并决定对阁楼进行拆改,将漏雨墙面重做防水,同时,阁楼的实际格局、挑高均与买房时销售人员所承诺的不符,这是促使王先生大规模拆改的另一个重要原因。

  8月11日,王先生收到了北辰区房管局发出的《责令改正通知书》,要求他限期恢复原状。王先生找到开发商,表示装修公司无法像建筑公司一样将屋顶完全复原,开发商客服也就王先生的客观情况向上级做了汇报,希望公司允许业主以折中的方式进行外观恢复。

  “我还给开发商出具了恢复方案设计效果图,第一版是玻璃幕墙,被他们否了,我又改了一版,最终方案是搭钢结构,且在室内多垒了一堵墙,都是为了做支撑。我认为开发商是同意了我的方案的,因为他们还给我提供了承重墙示意图以及刷外檐的真石漆。但在我恢复房屋原状的过程中,阁楼被强拆了。”王先生说。

  2017年9月5日,王先生接到邻居电话,让他赶快回宸公馆看看,“我到了楼下就被保安围住了,楼上正在强拆,等到强拆完上了楼,发现阁楼的小窗被撬,执法人员应该是从窗子进来的,搭好的钢结构都被锯掉,拉走了。”

  北辰区委宣传部官方微信“微北辰”还对此次拆违工作进行了报道,称“因小区开发商和物业公司管理松懈,未对居民拆除屋顶和进货进料行为进行制止,导致楼顶违建主体建成。。。。。履行拆除程序需要数月,期间违建早已建成入住,拆除的阻力和难度将更大。”所以按照区违法建设专项治理工作要求,进行了拆违。

  王先生认为这一次的强拆行为并不合法,遂将综合执法大队的上级单位天穆镇政府告上法庭。

  但在诉讼过程中,对方提交的一份证据,让王先生觉得自己彻底被开发商欺骗了。

  开发商的情况说明:“阁楼”变“闷顶”

  北辰区人民法院行政判决书显示,金侨宸公馆开发商给综合执法大队出具过一份证明,证明显示,顶层以上空间为闷顶设计,起保温隔热作用,为不可使用空间,不涉及产权归属问题。

  王先生一直认为,他拥有阁楼的使用权,这件事是没有争议的,争议只存在于如何使用。付费获得使用权也是他认为自己可以拆改房屋的前提,但开发商的一纸证明将他的使用权彻底否定,难道多花的几十万就这么打了水漂?

  王先生认为开发商的行为涉嫌合同欺诈,遂决定起诉开发商,与他一同起诉的还有小区内另外3户顶楼业主。

  2017年9月27日,北辰区人民法院对该房屋买卖合同纠纷一案立案,王先生要求开发商将他为阁楼多支付的427856元购房款及银行利息退回。2018年5月9日,北辰区人民法院一审判决驳回原告诉讼请求,案件受理费7718元由原告负担。

  法院认为,双方签订的买卖合同和附件均为真实意思表示,合法有效。合同中没有标注屋顶位置的面积,总价款中也不包括这一部分的价款。且《附件六:补充协议》第1条明确“买卖双方的权利义务责任以合同及本补充协议的约定为准,凡在签订前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式所表达和提供的信息,都不再作为确定双方权利义务的依据。”

  王先生说,他根本没有仔细看过补充协议,“我曾经问销售这签的是什么,销售说签的是制式合同,而且直接翻到了需要签字的那些页,我也就签了。”但法庭认为,王先生作为完全民事行为能力人,应对自己的民事行为承担法律责任。

  一审败诉后,王先生选择上诉。

  2018年6月27日,天津市第一中级人民法院二审判决驳回上诉,维持原判,案件受理费7718元由上诉人负担。

  10月中旬,王先生向天津市高级人民法院提起再审申请。

  一、二审代理律师:只依据合同书的判决不够慎重

  北京英淇律师事务所的田军律师是王先生与开发商买卖合同纠纷一、二审的代理律师,擅长房地产案件诉讼。回忆整个诉讼过程,田军认为,两审法庭对基本事实都没有调查清楚,对“合同”的理解仅局限于合同书,这并不符合法律的规定,最后的判决也不够慎重。

  一审时,田律师曾申请法官到现场进行查看,他认为,只要去了现场,开发商“顶层为闷顶”的说法是否可信一目了然,“我代理过一起北京市顺义区的商品房纠纷,当时法官就去现场进行了走访调查。闷顶与阁楼的举架高度有明显区别,闷顶举架低,一般不上人,阁楼举架高,可以住人,业主私下与开发商、物业交流时,他们都承认是阁楼,但到了法庭上就说是闷顶,法官也没有问询什么。”

  在国家标准《建筑设计防火规范 GB50016-2014》中对闷顶的表述为“屋盖与吊顶之间的封闭空间,一般起隔热作用,常见于坡屋顶建筑”“空间相对封闭且不上人”,但王先生楼上的“闷顶”不仅有很多窗户,且与他702室相通的开口正是开发商帮他修的,“阁楼开的第一个口不在现在的位置,收房后开发商贴了一张没盖章的告示,表示可以帮顶楼业主把口封上,在合适位置另外开口。”田律师说,“此外,买卖合同补充协议里也有‘阁楼’的字样。”

  阁楼内景

  盖有物业公章的装修施工证上也有“阁楼”字样

  庭审时,王先生还提到了房价差距的问题,开发商辩称顶层贵是因为“视野好”。“王先生的房子7楼到顶,周围的房子都是8楼到顶,何来的视野好,对于这个说法,法庭没有评论。”田律师说。

  对于《附件六:补充协议》的内容,田律师认为这些条款存在明显有失公平之处,“按照《合同法》,增加补充条款应该作出提示,这些补充条款明显是向售房者倾斜的,有些法院对于这些补充条款是不采信的,因为买卖双方看似平等,其实还是不平等,法律如果真的有所倾斜,也应该倾向被提供条款的一方。但最重要的是,法律规定的合同并不是只有书面合同一种形式,口头形式、其他形式也都是法律承认的合同形式,可是判决只依据了书面合同。”

  田律师认为,开发商行为的本质就是偷售面积,但又以各种方式规避了风险,王先生给记者出示的《临时管理规约》中,第三十条的位置是一张后贴上去的打印内容,迎光拎起这页,能看到打印纸的底下是一道斜杠,规约中还有一些地方也画了斜杠,意为“不填”。“这张打印的规约是后贴上去的,业主们签约时没有这张纸,规约收上去再发下来就多了这么一张纸,这条增加的条款把顶层业主可以使用阁楼的前提定为全体业主同意。因为开发商明知道自己没有处分权,还要兑现承诺,所以才想出了这么个办法,如果真的是公共空间,开发商何必要多此一举。”田律师说。

  《临时管理规约》中后贴上去的一条

  迎光可以看到这条规约下面有一道“斜杠”

  王先生等4名业主的诉讼均由田军律师代理,王先生的案子首先开庭,但很快4人中的一人就被驳回了诉讼请求。“那名业主的案子由少年法庭审理,王先生的案子还允许了证人出庭做证,那名业主的案子连证人都没允许出庭,也没有调查取证,法官的理由是‘与案件无关’,之后很快判决驳回诉讼请求。其实王先生的主审法官还是比较慎重的,但第一个判决下来后,另外3个案子的判决很快也下来了,全部败诉。在审理的过程中,法官从来没有问过阁楼和闷顶的区别,从来没有调查过事实,也没有采信证人证言,我认为这样的处理过于简单。”

  一审败诉后,王先生选择上诉,2018年6月27日,天津市第一中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。

  田律师告诉记者,二审的审理过程与一审差不多,法官仍然是以纸质合同为准。

  再审已做庭前询问,律师希望查明基本事实

  10月,王先生就与金瑾房地产的诉讼向天津市高级人民法院申请再审,10月29日法庭举行了庭前询问。

  作为再审的代理律师,天津徐蓓律师事务所律师徐蓓认为,该案一审、二审中仍有事实没有查明,她希望再审至少能够查明基本事实。“依据常识,小高层的顶层价格是比其他楼层都便宜的,开发商说贵是因为视野好这个理由是难以令人信服的,之前的审理过程中,法庭应该去房管局调取一下房屋备案价格,看看备案价格与出售价格到底一不一样,如果不一样,开发商需要给出一个符合逻辑常理的解释,这个问题在两审过程中都未能说清。在房屋出售的过程中,开发商处于专业而强势的地位,这个小区里存在顶层纠纷的不只我的当事人这一家,一楼的小院也存在类似的问题,我认为开发商出售时的行为存在严重问题。”徐蓓律师说。

  另一方面,徐律师认为,从《物权法》的角度来说,依据房屋现状,王先生房子楼上的这片面积应为王先生的专有部位,“毕竟想要到达王先生的楼上,从王先生的家进入,是唯一的途径。”

  当初与王先生一同诉讼的4名业主中,只有王先生一人上诉了,官司一路败诉,但王先生坚持不放弃。

  王先生告诉记者,开发商曾开出优厚的条件,想与他和解,但被他拒绝了。他这么做,只是想维护自己的权利和法律的公正。