7月31日,中共中央政治局召开会议。会议要求,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  其中,会议特别强调的“坚决遏制房价上涨”备受关注,这样的表述与去年3月份政府工作报告中提出的“遏制房价过快上涨”的表述相比,“坚决遏制房价上涨”减少了“过快”二字,也增加了“坚决”二字。几字之差到底有什么深意?对百姓的购房影响如何?

  删掉“过快”,恰当的预期管理是亮点

  以前的表述一般是“遏制房价过快上涨”,这次的措辞删掉了“过快”二字,“坚决”二字也强调了“遏制房价上涨”的决心。

  “这一表述与最近的金融政策调整有关,以往货币稍微放松一点,新增资金就涌入楼市,目前从降杠杆到稳杠杆,这一表述也意在避免资金重新流入房地产。”中国社科院金融研究所房地产研究中心主任尹中立分析认为,之前因为对“过快”的解读尺度不一样,执行起来就有很大弹性。“坚决遏制房价上涨”也是做出了一个恰当的预期管理,给市场的感觉是调控力度加码。

  深层原因,三四线城市房价波动

  今年以来,全国楼市整体平稳,但不少三四线城市出现土地市场和楼市升温的情况。以三线城市为例,根据国家统计局数据显示,今年6月份,70个大中城市中,35个三线城市的新房和二手房,销售价格分别同比上涨6%和4.3%。

  “虽然一二线热点城市房价依然平稳,但三四线城市房价出现波动,这是政策发布的最核心原因,尤其是在今年上半年房地产市场调控政策较为密集,逢涨必查成为政策加码最主要原因。”中原地产首席分析师张大伟表示,“此次政策加码,预期后续各地限价政策有可能继续升级,未来房地产调控的方向不变,平稳依然是趋势。

  满满期待,房价稳稳才是幸福

  政策落实会达到怎样的效果?大家有怎样的期待?

  对此,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,这样的措辞表达了高层的态度,坚决遏制房价上涨进一步传递出落实“房住不炒”的强烈信号,预计各地调整政策还会进一步升级,进一步把各种投机炒房客挡在门外,把房价泡沫再挤一挤,也有助于房地产领域健康发展。

  最终的价格是由成本决定,盖房子的比卖房子的更有发言权。对此,我市某知名建筑企业负责人表示,“坚决遏制房价上涨”,前提是土地价格先别涨,建筑材料价格稳定,人工成本不上涨,再加上各类税费合理下调,最终才有可能实现目标,否则就不好说了。而且完全不让房价涨,极短时间内也很难实现,只要房价能跟物价涨幅差不多,短期内也是能接受的。

  地产股“跌跌不休”,风险得到释放

  进入2018年至今,新城控股、万科、保利、阳光城分别下跌17.65%、32.13%、24.52%、26.81%,均跑输大盘。从板块来看,同花顺数据显示,房地产开发板块今年以来累计下跌27.2%。对于这样的“跌跌不休”,大家还应理性看待。

  对此,国信证券资深分析师区瑞明认为,大部分优势地产股的股价也出现了较大幅度的下跌,反映了投资者的担忧,由于跌幅较大,在当前位置估值水平已比较便宜,个别品种的PE估值已接近历史低位,一些品种的静态股息率已接近甚至超过银行理财产品的收益率,风险已得到了相当程度的释放,未来或许会逐步吸引到一些价值投资者进场逢低吸纳,投资者可以积极面对,做多优势地产股。

  中介小哥感受:“量缩价跌”且是“阴跌”

  过去一年多以来,我市不同区域二手房成交价格有不同程度回落,以南开区华苑居住区地华里为例,该小区是附近年轻人刚需首选,也具有一定代表性。在去年4月1日之前,地华里两室主力H户型,成交价最高达3.82万元。但到去年9月,同户型同楼层成交价约3.3万元,此后不断“量缩价跌”,进入2018年,除了6月份成交量放大、价格有所抬头之外,全年始终保持“量缩价跌”态势,目前价格已跌至2.9万元左右。

  对此,某中介机构资深置业顾问陈先生表示,成交欲望强烈的卖主,挂牌价直接参考最新的成交价,再经过买卖双方的讨价还价,最终成交价可能继续下降,经过限购限贷,本身买主就少了,“量缩价跌”也就不难理解了。

  现任链家研究院院长杨现领博士7月中旬就表示“经纪人预期已被验证是非常明确的领先指标,从三季度3万职业经纪人的调查样本来看,市场后续压力将显著加大”,二手房市场将进入下行周期。

  与此同时,记者走访我市多家在售新盘,销售人员均表示,在“限价”的背景下,买新房还是比较合适的,一般都不会高于附近的二手房,当然通过摇号等能否获得选房资格,还是要看看方方面面的努力。

  对于下一步的买房策略,专家普遍认为,无论是等房结婚的刚需,还是改善型需求,遇到合适的就买,没必要犹豫观望;然而,对于有投资想法的人,还是要清醒地认识“房住不炒”是大势所趋。

  大家关注的焦点,专家是这么说的:

  焦点1:开发商日子未必好过

  平安证券资深分析师杨侃:数据显示,今年1至7 月百强房企累计实现销售额 5.5 万亿,同比增长40.2%,销售面积 4.1 亿平,同比增长 37.4%。再融资渠道趋紧背景下,加快推盘抢销售抢回款是当下房企最佳选择,叠加下半年为地产传统旺季,预计成交有望维持高位。与此同时,按揭利率连续 18 个月上行,置业成本上升,可能带来购买力减弱,进而影响行业销售表现。

  焦点2:今年以来楼市调控更严

  新时代证券首席经济学家潘向东:经过2017年房地产市场“最严调控年”,房价依然在上涨,但涨幅出现回落。国内多地放宽人才引进政策,一度被解读为房地产调控松绑,但实际上,2018年楼市调控非但没有放松,反而呈现更加严格的趋势。中原地产研究中心数据显示,2018年1至6月,全国房地产调控政策发布次数超过 180 次,按照这个速度,2018 年调控次数可能超过2017年。

  来源 | 津云