11月30日,《中国城市家庭住房消费调查报告(2017)》《中国住房消费发展报告(2015-2017)》在南开大学发布。成果基于对我国城市家庭住房消费全面系统的入户调查数据研究而成。2017年样本覆盖全国42个城市,包括家庭户样本2783个、家庭成员样本7019个。

  中国住房价格风险指数

  (该指数对全国70个城市近5年的住房价格风险进行了评估)

  2017年前3季度住房价格超预期风险最大的10个城市:

  厦门、三亚、海口、蚌埠、广州、长沙、韶关、湛江、唐山和北海

  2016年住房价格超预期风险最大的城市:

  无锡、郑州、北京、合肥、上海

  2015年住房价格超预期风险最大的城市:

  深圳、北京、上海、牡丹江、广州

  住房价格下跌风险指数

  (该指数是衡量在市场价格正常波动情况下住房价格最大下跌幅度)

  在最差的1%的情况下,居民购房两年内住房价格可能下跌幅度最大的10个城市:

  洛阳、温州、深圳、北海、牡丹江、锦州、贵阳、海口、西安、济宁

  天津家庭购房受限贷影响较小

  天津的调查样本显示,被调查家庭的买房原因为改善居住条件换房的比例最高,超过六成,天津由限贷带来的影响仍较小。天津家庭购买第二套房主要是改善居住条件,为了满足投资需求的比例较低,因此政府调控政策并没有使资金过多的流向其他金融市场,这导致天津被调查家庭的金融活跃度较低,各项投资占比在热点城市中均处于最后一位。相对低的金融投资活跃度意味着家庭可能会有更多的资金用于住房投资,从一定程度上解释了天津近一年新建住宅价格上升幅度较高的原因。同时由于天津贷款比率仅高于北京,但是天津房价相比北京则偏低,因此天津由限贷带来的影响仍较小。

  多数户主理想住房面积:90-140㎡

  调查结果显示,家庭户主理想住房消费面积在90-140平米之间的被调查家庭占到了71.5%,140平米以上和90平米以下的被调查家庭分别占22.7%和5.7%;90-120平米住房是东中西三地区偏好最高的住房面积,其次则是120-140平米,而年轻的家庭户主理想住房消费面积要高于其他年龄段的户主。

  被调查家庭更希望放宽限贷政策

  报告认为,从现有的住房调控政策来看,限制城市居民购房的政策主要是限制商业贷款和限购。而相比之下,取消限购对被调查家庭购房的促进作用要弱于取消限贷,且被调查家庭最希望放宽的限贷政策为降低贷款利率,表明大部分家庭不购房的原因仍是支付能力不足。此外,若调控政策放宽,被调查家庭的购房目的多为改善居住条件或供父母家人居住,这意味着只有少部分家庭是单纯出于投资目的购房。

  2018预测

  一线、准一线城市房价收入比继续保持在高位

  报告对2018年住房消费规模、住房需求质量、住房消费选择、住房支付能力等方面进行了预测。

  报告认为,当前一线城市住房市场呈现价稳量缩的格局,投资投机性需求得到遏制。可以看出,2018年一线城市在面对愈加严格的限购、限贷等调控政策的情况下,其住房销售额、销售面积、销售价格将趋于稳定。

  预计在2018年,一二线城市炒房成本将会进一步提高,炒房可能性下降。同时住房消费以刚性需求和改善型需求为主,投资性需求和投机性需求将会被进一步挤压。

  当前一线、准一线城市中低收入水平家庭的住房支付能力较低。尽管在中央和地方不断出台的调控政策下,这些城市房价增长势头得到控制,但在没有极为重大的政策变动的情况下,想要让这些城市的房价回归到一个相对合理的范围,还要有很长一段路要走。报告预测2018年一线、准一线城市的房价收入比将继续保持在高位,其中中低收入家庭的住房支付能力仍将保持较低水平。