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37城放松限购调查:房价仍处下降 银行按兵不动

A-A+2014年8月26日09:29理财周报评论

  超30城市限购松绑难提振市场,引发资本市场躁动逾百家房企涨幅超10%,再融资遇冷;银监会多次警示房地产贷款风险,一些地方银监局已进行了多次压力测试和风险摸底。

  随着全国37个城市放松限购,后限购时代的楼市惊现变奏,北上广深集体陷入了松绑的包围圈。

  7月以来,多地出台了具体措施,以往严格限制的购房政策,刹时间大面积放开。

  可这剂强心针并未给持续寒冷的楼市带来兴奋,记者采访的多位业内人士认为,如果只是政策“松松口”作用不大,何时在融资、信贷政策上下功夫,才值得期待。

  然而,银行方面纹丝不动,面对市场的期盼,短期内实现贷款放松基本无望。

  不过,资本市场已经开始躁动,Wind数据显示,截至8月21日,可统计的135家上市房企中,7月份以来,已经有103家涨幅突破了10%,中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)、中天城投等表现抢眼。

  理财周报记者发现,躁动之下,房企仍然面临趋紧的资金链,库存高企、市场冷淡,安全的资金链尤为重要,房企也在艰难地尝试融资之路。

  限购松绑引发资本市场躁动

  一个个城市限购政策的松绑,在火热的八月频频出台,更为劲爆的细则,犹如火球砸向各地楼市。

  颇具轰动效果的是上海。

  8月上旬,市场传闻,上海某大行下发房贷新政文件,其中对首套房认定条件的放宽,被引申理解成“上海在一线城市中首个尝试放松限贷”。这条传闻也把全国放松限购推向了高潮。

  即便上海各大银行几乎一致否认该条传闻,仍然难以阻止资本市场上压抑许久的异动。

  Wind数据显示,截至8月21日,可统计的135家上市房企中,7月份以来,已经有103家涨幅突破了10%,而在第二季度中,涨幅突破10%的房企,仅有21家。

  7月以来,表现抢眼的房企有盈方微、中粮地产、中天城投、运盛实业等,涨幅分别为77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。

  同样在8月11日-15日放松限购政策频出的这一周,房地产指数上涨 2.45%,同期沪深300上涨1.27%,房地产指数跑赢沪深300指数1.18个百分点。

  龙头企业方面,万科A7月份以来涨幅为12.81%,招商地产7月份以来上涨13.53%,保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)7月份以来上涨了14.11%,金地集团7月份以来仅上涨了5.01%。

  万科方面,1-6月,其累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分别增长14.6%和20.6%,销售金额首次半年突破千亿,市场地位得到进一步巩固;招商地产2014年上半年净利润则同比下降30%至人民币18亿元,主要是结算较少、毛利率下滑及去年同期投资收益较多所致。

  保利地产方面,其7月份累计仅获取项目2个,1-7月土地投资权益金额为163.4亿,较去年同期下降13.73%;金地集团方面,上半年营业收入录得同比上升3.3%至90.8亿元,实现净利润1.6亿元,同比大幅下降49.9%,业绩大幅下滑是因结算面积少及毛利率下滑双重影响。

  显然,房企仍然难以摆脱今年来的阴霾。

  根据国家统计局统计,7月份,70个大中城市中,价格下降的城市有64个,持平的有4个,上涨的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降2.5%。值得注意的是,目前价格环比下降仍没有带来销售量的回升,虽然多数限购城市放松了政策,但对销量的效果并不明显。

  公开统计显示,已有31个城市正式或传言放松限购。有成交数据的城市中,13个城市限购放松后呈现先高后低的成交走势,只有杭州和佛山两个城市目前成交一路走高,其余城市放松限购后成交没有明显变化。

  库存高企早已不是房企之间的秘密。今年前7个月,全国商品房销售面积为56480万平方米,同比下降7.6%,降幅比1至6月份扩大了1.6%;7月末,商品房待售面积为55230万平方米,比6月末增加了802万平方米。

  销售乏力,房企的投资更是冷淡。理财周报记者了解到,7月底,十家标杆房企权益购地总金额为1322.27亿元,仅相当于去年全年购地金额的4成。8月上旬,20大房企仅中海有一宗价值6.87亿土地入账。

  再融资的魔咒

  一边是销售乏力,一边是投资冷淡,房企至关重要的资金链也日益趋紧。

  公开数据显示,2014年上半年,开发商的到位资金累计同比增速持续下滑。上半年房地产开发商资金来源58913亿元,同比增长3%,增速比2014年一季度回落3.6%。而据易居研究院统计,从资金结构来看,上半年房企的自筹资金在企业到位资金中所占比重上升至40.4%,相比今年一季度上升1.8%,且高于去年同期2.6%。

  融资愈发困难,资金链趋紧宛如悬在房地产企业头上的达摩克利斯之剑。

  8月21日,北京城建发布非公开发行股票公告,公告显示,截至2014年8月15日,北京城建非公开发行普通股500000000股,募集资金总额为39亿元,扣除各项发行费用7920万元,实际募集资金净额为38.21亿元。

  北京城建的此次发行对象包括财通基金、易方达资产管理、宏源证券、国华人寿、北京城建集团(北京城建·世华泊郡北京城建·筑华年)、申万菱信基金、建信基金、浦银安盛基金等8个对象。

  公告显示,本次发行后,公司净资产将大幅度增加,资产负债率相应下降,完成后,公司总资产将增加至417.15亿元元,增幅10.08%。北京城建方面表示,本次募集的资金将主要投入北京地区,共4个项目的开发。

  值得注意的是,在今年上半年,北京城建就承受着资金链紧张的质疑。彼时,北京城建接连甩卖旗下资产。截止到3月31日,北京城建资产负债率为74.46%,净负债率为81.93%,低于行业平均水平。记者了解到,目前北京城建主营业务仍为房地产开发销售,这一项目上的收入达到90%以上。按照其公告显示,2013年第四季度末,房地产开发及销售这项的收入为73.9亿元,而这个项目的主营成本高达44亿元,成本比例为96.11%。

  不论北京城建方面如何澄清,

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