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青年报批中国房产交易高税费 阻碍二手房回暖

A-A+2014年8月7日06:24北京青年报评论

  7月份以来,持续低迷的二手楼市出现了活跃的迹象,不少买家更关注二手房,中介的客户多起来了,一些买家也开始与业主讨价还价,但由于高昂的交易税和收紧的贷款政策,导致二手房的回暖并没有在成交量上有明显的体现。

  二手房市场出现回暖迹象

  “现在市场出现了一个好的迹象,就是很多二手买家开始问价格,甚至主动跟业主讨价还价了。”链家地产紫竹院店的一位门店经理告诉记者,虽然从成交量来看,市场并无明显好转,但买家跟两周前不闻不问不同,他们变得积极主动了,经纪人们也更多能陪购房人看房了。

  对此,多家中介公司证实,不少买家最近更积极地关注二手楼市。伟业我爱我家市场研究部分析师孔丹说,上个月,市场还比较平淡,这周出现了变化,虽成交量还无明显突破,但找房的买家明显多了,市场有活跃迹象。

  数据显示,7月以来,二手房的日均网签量多在300套以上,而之前的网签量普遍在一百套左右。

  虽受一手房降价影响,使很多本有意购买二手房的买家转而关注一手房,但另一方面也将买家的热情调动起来。每逢周末很多社区又能看到经纪人带着购房人看房的场景。

  高税费抬高交易成本 二环小户型挂三个月无人问津

  尽管二手市场有日趋活跃的迹象,但各大中介公司都表示,目前二手房成交量并没有明显的回升,而影响成交的最关键因素还是价格。这个价格不仅包括房东挂出的价格,还包括二手房交易中所包含的巨额税费。

  打算将自己在崇文门附近一套45平方米一居室卖掉的李先生,就万万没想到,原以为很容易卖出的低总价小户型,却在挂牌三个月后鲜有人问津。

  李先生告诉北京青年报记者,他这套房子是在2012年购买的,买时价格为4.5万元/平方米,因为去年刚结婚,李先生希望能在五环外买一套两居室,因此打算卖掉这套二手房。于是他便将这套装修后仅住了一年的房子以6.5万元的价格挂在中介,结果头两个月几乎无人问津,中介经纪人找他谈了三次,他才同意将价格下调至5.7万元/平方米。虽然吸引了一些看房人,但由于这套房子未满五年,仅营业税一项就要缴纳总房款的5.6%,营业税也高达14.4万元。这造成很多看房人在算过账后都悻悻而去。中介员工也证实,目前市场上成交最好的二手房要么是大幅降价的,要么就是满五年且唯一的房源。

  此外,不久前北京二手房指导价已采取动态调整。一位经纪人告诉北青报记者。由于最终税费缴纳以网签价格——最低过户指导价为基数,当最低过户指导价一提高,购房人缴纳税费也将随之提高。

  伟业我爱我家市场研究部分析师孔丹表示,“当前二手房价格是一房一价模式,房子的楼层、建设时间、朝向不同,指导价都不相同。也就是说,一个小区的不同楼盘指导价都有差异。房价变动比较大的时候,政府就会适当调整二手房指导价。”

  这一系列的措施也让流行于二手房买卖中的阴阳合同更难找到空间,但却也进一步增加了买房人的税费负担。孔丹告诉记者,现在很多业主放盘价已有所松动,买卖双方也有更多的价格谈判空间,但很多买家考虑到税费等因素,仍不会轻易接受目前的二手楼价。

  想买房却无法获银行支持

  据悉,信贷收紧也是影响二手房成交的重要原因,一中介公司相关负责人说,虽然央行明确要求支持首套购房,但各银行对房贷的热情并不高,一些区域出现了即使成交,却也可能贷不了款的情况,这又进一步影响了市场。

  另一中介公司负责人表示,随着市场的逐渐活跃,接下来可能会有更多的买家积极关注二手楼市,但买家的热情能否转化为实际的成交,还要看业主的定价和银行的信贷政策等方面的变化和影响。

  根据“伟嘉安捷”统计数据显示,继6月房贷市场咨询量有所上升,7月上半月北京房贷市场购房需求再呈回暖趋势,整体咨询量较上月环比上涨15%。刚性购房需求回流至二手房市场的现象比较明显,但由于房贷依然偏紧,咨询量的增加还未明显体现在成交量上。

  “伟嘉安捷”分析师指出,自从信贷整体环境严格以后,京城内的房价就一直处于下降态势。而以城郊为主的房屋下降幅度最为明显。但同时,贷款难以获得支持也让交易即使出现升温,也不能在成交量上得到体现。

  二手房大户型成交占比仅10%

  总价较高,交易税更高,信贷收紧等因素对于二手房尤其是大户型二手房的影响更加明显。据伟业我爱我家市场研究院统计,在北京上半年的二手房交易中,55~90平方米的中等户型成交占比最高,且相对稳定;55平方米以下的小户型成交占比在过往的月份中逐步呈走高趋势,而120平方米以上的大户型,在市场成交中占比在逐步走低。在刚刚过去的6月份,二手房大户型的占比更是跌落至10%,达到历史最低点。

  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为,在北京楼市进入阶段性调整的上半年,受银行信贷收紧的影响,市场现阶段购买力所获得的支持力度明显偏低,在购买力不足的情况下,市场上总价低的小户型受到成交需求迫切的刚需人群,尤其是首次置业的刚需人群的热捧,而总价偏高的大户型成交则相应减少。

  基于此,胡景晖表示,在上半年宏观楼市下行、北京市场进入阶段性调整的背景下,尽管央行和银监会多次喊话支持自住型,尤其是首次置业的合理置业需求,但到目前为止在个人购房按揭贷款方面,实质性的信贷优惠依然只闻雷声不见雨点,这直接造成二手房回暖遇阻。目前看来,低总价、小户型、低交易税的二手房仍是市场的成交主力。他预计,目前北京很多区域的房价都基本跌掉了10%,市场再度进入到了一个买卖双方的博弈期,如果信贷政策能更多支持或交易税能有所减轻的话,二手房市场的成交复苏将可以预期。

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