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天津限购突围放开第三套房 楼市步入精准调控期

A-A+2014年6月16日08:27中国房地产报评论

  雨未至,风已满楼。

  6月11日,沈阳市官方对“全面”取消房地产限购进行辟谣,但据中国房地产报记者了解,辟谣之外,一些实质性的救市动作已经在暗地里推行。>>>相关阅读:【地方政府救市心切 天津等多地传放松限购】 【网传天津将松绑限购政策 业内称或迎密集救市】 【传天津松绑限购或放开三套房 业内称真实性较高】

  与此同时,天津也已在暗地里推进楼市政策调整,调整力度比沈阳更大,基本上敞开了购买第三套房的大门。

  此前,虽有近20个城市在试探和辟谣,但均无实质“救市”政策。本次沈阳、天津的调整将成为各个城市“分类调控”的“序曲”。

  天津放开三套房

  中国房地产报记者从知情人士处获悉,在6月初的天津市房管局内部会议上,公布了新的调控政策,内容共九条。核心包括:

  开放购买第三套房。政策的第一、二、三、七、八条规定,本市户籍人员可在中心城区购买144平方米、价格在平均指导价以上的商品房;放开环外、滨海新区第三套房的购买,并且支持购买第三套房使用公积金贷款。

  政策的第四、五条规定,对整建制迁入天津的单位职工,可享受天津市民购房政策;对于整建制迁出市中心的单位职工,在迁入区无住房的可以组织团购。

  此外,政策的第六条则规定房改房不计入套房数。第九条则透露房管局签约系统已经对此作出调整,已经可以网上查询并签约,这意味着天津的调控政策已然落地实行。

  相形之下,沈阳的调控政策更侧重于限购区域和豪宅标准。

  “具体内容除了沈阳市政府的相关人员,外人也就只知道个一星半点。”沈阳本地某业内人士透露,这次正式放开的前几天,沈阳市政府召集房管局、住建局、经济办等相关部门开了一次会议。之后,沈阳市政府办公厅发布了一份名为《关于促进沈阳市房地产市场健康发展的意见》的内部公文。“我知道的主要有两个方面。”

  第一方面是普通住宅的价格界定标准再度上调。一级区域和二级区域的普通住宅认定价格标准分别上调到11000元/平方米左右和9000元/平方米左右,整体上调幅度约15%。“如果是一级区域的精装房,每平方米的红线还要高1000元,也就是12000元/平方米以上的房子,在沈阳的一级区域才算豪宅。”

  “普通住宅只缴1.5%的契税,而非普通住宅的契税是4%,放宽了普通住宅的认定标准,买一套房可以省几万块。沈阳市政府促进购房人尽快出手的用意再明显不过了。”这位人士说。

  第二方面是打破了限购区域。沈阳在2011年3月8日开始在二环内实行居民家庭限购住房的政策。此次政策调整为:本市户籍家庭,若拥有一套或以上住房的,二环内仍可以购买;非本市户籍人口,提供在本市3个月纳税证明或社会保险缴纳证明的,可以在二环内购买首套住房;在二环外购房,本市户籍和非本市户籍人员,均不限制购买。

  “就算限购没有完全放开,起码也是撕开了口子。”前述人士表示,这已经是实质性的松绑了。

  创新调控前哨

  从沈阳和天津的调控政策细节可以看出,二者指向性明显,符合了精准调控的思路。例如沈阳开放二环限购和天津针对滨海的局部松绑。

  天津和沈阳政策的出台,背后是今年上半年冷清的房地产市场和日益增加的高库存。

  据中国指数研究院[微博]天津分院提供的数据显示,由于前期积累较多,天津2014年库存压力仍然较大。从区域来看,以汉沽为首的滨海新区库存压力明显,截至5月底可售套数为66764套,出清周期高达45个月,形势依然严峻。远郊区县由于近几个月的政策取消传言到落实期间的末班车效应,因此出清周期有所回落,但是截至5月底可售套数也已高达50538套,蓝印政策取消后,市场消化压力巨大。

  沈阳也是如此。一位不愿具名的房企人士在接受中国房地产报记者采访时说,目前沈阳楼市存量大是不争的事实,他们今年1~5月的销售目标完成很不理想。地方政府放开限购主要是迫于经济下行的压力。

  实际上,上海易居房地产研究院6月10日发布的《5月份新建商品住宅库存报告》显示,截至5月底,受监测的35个城市新建商品住宅库存再创历史新高,一线城市上升最为明显。此外,35个城市新建商品住宅存销比为16.5个月,存销比指标在继续恶化。

  正是高库存的压力,使得此前若干个城市都对“分类调控”跃跃欲试,而这一轮地方政策的出台由于中央“创新调控”的指导意见,有望加速行进。

  6月10日,中共中央政治局常委、国务院总理李克强在两院院士大会上作经济形势报告时明确:继续坚持宏观调控政策的基本取向,要创新宏观调控方式、精准发力、定向调控。

  据接近政府决策层的人士告诉中国房地产报记者,“在信贷差别化、资金流动性,引导刚需入市、下行城市适度放开限购等方面,近期会有较多的定向措施出台。”

  限购放松象征意义明显

  在深圳市房地产研究协会高级研究员李宇嘉看来,限购是在房价快速上涨、投资需求泛滥、供不应求的矛盾非常突出的情况下采取的应急措施。

  “很多地方原来都没怎么严格执行,放不放开都差不多。”一位地产央企负责人认为,现在整体经济形势严峻,限购放开影响有限。

  沈阳一家房产评估机构人士也认为,即便全面放开限购,对于楼市的推动作用也不大。

  因此,与其说是政府“救市”,不如说是政府在“托底”,表明对房地产的扶持态度,给买房者以信心。

  李克强总理在近日分析当前经济形势时表示,经济运行总体平稳、主要指标处在合理区间,但经济下行压力仍然较大。他认为,除了继续坚持宏观调控政策的基本取向,还要不断创新宏观调控思路和方式,丰富政策工具,优化政策组合,在坚持区间调控中更加注重定向调控,瞄准运行中的突出问题确定调控“靶点”,在精准、及时、适度上下功夫,做好预调微调,保持经济运行在合理区间。

  住建部总经济师冯俊在6月4的国新办新闻发布会上强调:整个调控当中始终鼓励保护消费需求,遏制投资需求,这是政策的基调。

  冯俊承认,现在的房地产市场确实出现了一定的分化,有些地方库存量过大,有些地方比较短缺。关于这个问题,他认为今年政府工作报告已提出了“分类调控”的基本原则。

  “限购和限价是区域特点,这种限购不会是长期的。”国务院国资委[微博]专家组成员张春晓在接受中国房地产报记者采访时分析,国家定调是“让市场在资源配置中发挥决定性作用”,减少对市场的行政干预,“不刺激、不打压”;允许各地政府根据自己的实际有针对性进行调整。

  全国房地产商会联盟执行主席顾云昌表示,现在政府考虑的不是楼市的涨跌,而是楼市要稳定,不要出现大幅度下降。从沈阳和天津的调控政策细节可以看出,二者指向性明显,符合了精准调控的思路。例如沈阳开放二环限购和天津针对滨海的局部松绑。

  天津和沈阳政策的出台,背后是今年上半年冷清的房地产市场和日益增加的高库存。

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