自特色小镇站上了政策风口,从中央到地方,从政府到企业,投身特色小镇建设完全成为一种热潮。 不过, 目前特色小镇建设中的 “地产化”同题正在引起政府部门的警惕。住建部明确痛示不容许纯房地产开发项目申报特色小镇。但是目前特色小镇建设兴趣最高的其实就是房地产企业, 他们往往比地方政府的热情和实施欲望更加强烈!对于房企而言,借助较低成本获得大量土地开发权,并在后续运营中持续获得稳定的现金回报,是特色小镇吸引力最大的地方。当然正处在调整期的中国房企转型特色小镇的过程越靠近地产化转型越容易成功。很多房企单纯地认为传统房地产开发对远郊大盘或产业园区,包装成小镇就能受到政府和客户的追捧。实际上,与传统房地产大盘开发不同的是,特色小镇更注重持续的运营能力及产业的有力导人。

  现在,特色小镇的春风吹到了,开发商的春天似乎又来了。那么房企如何才能站在这一巨大的风口,尽快介人特色小镇的建设中呢?记者采访了《2017特色小镇年度发展报告》编委,中国房地产经营管理委员会副秘书长张磊。

  张磊:这需要开发商心态与境界进行颠覆性的战略转变!必须将“房地产”化身为“产地房”,努力做到低调介入、耐心经营,凭借实力和品牌誓与小镇共同成长。开发商要有战略上清晰的转型认识。开发商介入特色小镇,是要把“房地产”倒过来成为“产地房”,明白要先有产业才能帮助你提升土地价值,然后再卖房。房地产开发仅仅只是为了小镇启动时有一个正向、快速、安全的现金流而已。

  记者:人们谈特色小镇时,经常提到的万科良渚和绿城桃李春风,您觉得这个项目怎么样?

  张磊:虽然作为房地产的大盘可以说是极为成功的项目, 但绝不算是真正意义上的特色小镇。因为没有明确清晰的持续运营的主导产业,主要收入还是卖房子而已。乌镇雅园就不一样了,一系列围绕“养老”的产业链(老年大学等)成功的导入,并精心运管,使其成为中国开发商主导建设特色小镇的成功典范。

  记者:房地产开发与特色小镇建设的本质区别是什么?

  张磊:必须建立从投资导向转化为消费导向的经管思路,要有足够的耐心,必须承担l0年以上的长期投资及运营。房地产开发像种庄稼, 收割后万事大吉;特色小镇是生孩子,管生更要管养!特色小镇的开发建设是一个长期过程, 需要从土地一级整理, 二级开发,到招商引资、产业发展,再到区域商业运管与服务,不断滚动形成发展及盈利的良性循环。就一般规律而言,要把特色产业培育基本成型,至少需要l0年乃至更长的时间, 因此特色小镇的开发周期通常都要10-20年来计。现在大火的陕西袁家村基本上就是饮食村, 去的目的就是吃货的消费, 典型的以消费促旅游。坚持打造近十年了, 房地产开发时机终于也成熟了, 当地的几个项目肯定会大卖。

  记者:做特色小镇对开发商有什么要求呢?

  张磊:要有足够的实力。必须承受40%以上物业自持和3至5年投资十几个亿没有回报的资本压力。特色小镇的位置一般都在一二线城市的远郊, 主要人群有四种: 原居民、新居民、新客民、游客。一上来就开发建房肯定是卖不掉,只有产业人口和游客多了以后, 人气上来了, 针对产业导人带来的新居民和中长期度假的新客民进行开发才能提升附加值的机会空间,才能赚钱。这一过程基本在3-5年。另外要投资身份的战略转变。l000个小镇,990个都得打旅游牌。对政府来说旅游才显政绩,因为有人气、有名气、才有面子。所以房企要从小镇+旅游向旅游+小镇的思路转变,也就是企业的经营定位在如何让游客来消费的方向上而绝不是如何去卖房。不要定位在开发商身份,换件马甲,去向政府唱他们爱听的愿景类高调。 因为现在房地产公司往往想见村长都见不上,而一个旅游开发公司很有可能见个市长。跟政府多唱环境如何整治、多唱产业如何聚集导入、多唱文化如何挖掘弘扬、多唱人气如何建立等等……比如,万达在贵州丹寨扶贫的具有少数民族风格的特色小镇项目开业以来人气爆棚,赞誉颇丰,成为开发商转型做特色小镇的成功案例。  

  记者:目前有很多文化主题的特色小镇纷纷上马,您觉得这些是否容易打造?                    

  张磊:尽量借助著名景区资源逐步建设小镇,确保成功率和人气。比如万达集团国内选址落定了13个万达城,大部分在著名景区内。已经有武汉中央文化区、长白山国度假区、西双版纳国际度假区等开业运营,人气不错。坐重4A景区旁的万科松花湖冰雪小镇在20l6-2017年雪季取得令人满意的市场成绩:滑雪人次达34万,度假区地产销售突破三亿元;冬令营有5l27μ儿重参加, ,滑雪数共培训312l7名学员。这是国内体育小镇中为数不多的取得市场成功的案例之一。黄山脚下的汤口镇,依托景区资源很快就做起来了。长城脚下的古北水镇、灵山大佛附近拈花湾等项目就非常成功。

  记者:许多开发商现在都想吧自己的远郊大盘打造成特色小镇,您对他们有什么建议?

  张磊:从远郊大盘迅速转型到特色小镇,全情投入,耐心打造,认认真真做品牌项目。如万科良渚文化村、绿城桃李春风系列,秦皇岛阿那亚等等,这些项目很成功,缺点是产业不足,人气难聚,就业与消费贡献较低。当务之急是利用良好的社会口碑迅速引入某些产业,增加产业人口和常住民,才能更接近特色小镇的标准,形成良性的区块经济体。郊区大盘开发考业户碧桂园,20l6年8月正式宣布进军产业地产。目前,凭借多年在郊区做城镇化的部分经验,碧桂园实现科技小镇在全国范围内的初步布局。其中首个科技小镇依托华为已正式落地惠州潼湖,命名为创新小镇。绿地集团提出“智意健康城”和“文化旅游城”等大盘开发模式的小镇战略,针对特大城市或大城市群的产业溢出、人口溢出,投资启动特色小镇大盘项目。在上海崇明岛、杭州湾、南昌、郑州正欲打造健康小镇、智慧小镇。

  记者:在特色小镇的大潮下,您觉得开发商应该做哪些战略准备?

  张磊:尽快开展强势的产业布局。开发商们以前没有产业,但是现在必须要进行战略性产业布局了。要么收购、要么投资、要么合作,高起点,大手笔,争取一鸣惊人。绿城实际上在2007年就介入医疗行业,为养老地产提前打下基础:20l2年与浙江省农业科学院成立蓝城农业公司,从生产到销售的农业链条都粗具雏形。绿城农业小镇模式是在中心1K㎡进行地产开发回笼资金,带动周边2K㎡农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,并将周边农民转化为现代农业工人,同时配套完善的医疗、教育、娱乐系统。所以才有现在以农业为主题的各种精致的小镇。

  记者:开发商最关心的事土地多变性的问题,您觉得他们应该怎样在小镇建设中拿到土地项目?

  张磊:土地性质问题是永恒的主题。这个内容是所有开发商最关心的痛点,流转、 租赁、划拨、出让、合作社等等形式的农林用地将会很复杂的呈现,需漫长的协调过程。中国农村的土地性质太复杂, 变性极其困难。房企注意的基本原则是: 尽量拿到产权,其他的模式变数极大;能早一天拿到产权就早一天拿,越早越便宜。

  记者:特色小镇建设需要大量资金,那么中小开发商还有没有机会参与呢?

  张磊:特色小镇给各地本土开发商带来机遇。想要打造好特色小镇,必须要对本地历史文化、消费理念、产业特点有深刻了解与相当融入,并且要有一定政府关系、资源整合能力的企业去打造。这就给一些本土开发商, 包括中小开发商带来了机遇。等待时机,注意即将到来的海量同质化小镇项目陷入困难时伺机伺机介入。从文旅地产到特色小镇,其正负手往往就是一个产业导入的问题。必须跟你做地产项目的配套思路完全区分出来,这是两个层面的事情。项目过多产业过少或者过于牵强和流于形式必然产生严重的同质化间题。可以预言,三到五年内大部分小镇注定是失败的, 只能交给时间去消化。当然这个时候往往是最佳介入时机!低价收购、并购当然会留给耐心等待, 准各充分的企业。

  专家简介

  张磊,1969年6月10日出生于天津,毕业于天津城建大学,现任中国房地产协会经营管理委员会副秘书长、新媒体营销顾问,中国环渤海房地产推广研究会秘书长,《中国特色小镇发展报告2017》编委、运营委员会主任,天津中金明科房地产营销顾问有限公司董事长,为近500家地产项目进行了营销策划与宣传推广,曾获得“中国师大房地产策划机构奖”、“中国房地产优秀策划师”,天津城建大学、天津师范大学津沽学院、天津商业大学、天津轻工职业技术学院等多所大学客座教授。

(记者 杨卫东)